Achat immobilier et diagnostics : entre garantie et perte de chance
Avant la vente d'une maison, un diagnostic conclut à l'absence de termites. Après l'achat, l'acquéreur découvre des champignons lignivores dans la charpente et assigne le diagnostiqueur et son assureur en réparation de son préjudice.
Les juges condamnent l'assureur à indemniser l'acheteur mais de la seule perte de chance d'avoir pu engager les travaux de réfection plus tôt afin de limiter la dégradation des parties infestées dès l'achat du bien. Ils évaluent cette perte de chance à 20 % du préjudice global.
Mécontent, l'acheteur conteste cette décision, estimant qu'il est en droit d'obtenir la réparation de l'ensemble de son préjudice du fait du diagnostic erroné. En vain.
La Cour de cassation rappelle que le diagnostic technique garantit l'acheteur contre le risque d'infestation par les termites, les champignons lignivores ne faisant pas partie de ce diagnostic obligatoire. Le préjudice lié à leur absence de signalement ne constitue donc qu'une perte de chance : l'information aurait seulement permis à l'acheteur de faire réaliser un état parasitaire plus complet dès l'acquisition.
Autrement dit, pour l'acheteur, seuls les risques inclus dans le diagnostic obligatoire donnent droit à réparation complète ; les autres n'ouvrent que la voie à une indemnisation partielle, liée à la perte de chance.
