Immobilier européen : le calme avant la tempête ?
Si Les segments de l'immobilier résidentiel et industriel résistent, le segment des bureaux et les promoteurs sont sous pression.
La robustesse de la demande sous-jacente de logements, en particulier dans les grandes villes, et l'absence d'offre nouvelle sont à l'origine de la performance et des perspectives plus solides des entreprises de logements en Europe.
La demande pour la logistique crée des conditions relativement favorables pour les propriétaires de biens immobiliers industriels bien que le risque d'une offre excédentaire soit présent, étant donné les investissements importants réalisés récemment dans ce segment.
Le risque de refinancement est désormais en hausse pour les entreprises du marché de l'immobilier et la qualité du crédit est de qualité très diverse dans le reste du secteur.
Immobilier résidentiel
Couverture stable des intérêts : les loyers augmentent, car la demande de logements et l'offre limitée équilibrent le risque lié à la hausse des charges non récupérables et à l'augmentation du coût de la dette qui se manifeste pour le moyen terme.
Effet de levier stable : les actifs sont pour la plupart évalués en dessous des coûts de remise en état, tandis que la croissance probable de la génération de liquidités soutient les prix actuels, malgré une moindre liquidité du marché qui entraînera un impact sur les rendements.
Immobilier de bureaux
Augmentation potentielle de l'effet de levier : une correction probable des valeurs avec des rendements en hausse qui ne sont pas entièrement compensés par les augmentations de loyers liées à l'inflation dans un contexte de perspectives économiques plus faibles et de détérioration de la demande de bureaux, ce qui entraîne un risque de refinancement accru.
La protection de la dette n'est pas menacée : des durées moyennes pondérées non expirées relativement longues, des échéances à long terme et une forte proportion de dettes à taux fixe retardent l'impact de la hausse des taux d'intérêt et de l'assombrissement des perspectives économiques sur les flux de trésorerie.
Immobilier de commerces
Grande dispersion de la qualité de crédit : des flux de trésorerie stables et des valeurs d'actifs liées à la qualité du portefeuille - marquées par une fréquentation et des ventes plus élevées - aideront les commerçants mieux placés à faire face à l’augmentation des baux et à des charges plus élevées.
Risque de refinancement plus élevé, en particulier pour les biens dont le rendement de la dette est faible.
Actifs industriels
Couverture stable des intérêts : la forte demande des occupants soutient la croissance des loyers et la capacité des propriétaires à compenser la hausse des charges d'exploitation. Le risque d'augmentation du coût de la dette est limité en raison de la grande proportion de dettes à taux fixe à faible coût et des échéances prolongées.
Effet de levier stable : le risque de dévaluation sévère des biens immobiliers semble limité, largement soutenu par les bonnes perspectives de forte croissance des loyers.
Promotion
Risque de liquidité : l'inflation a comprimé les marges, tout comme le coût plus élevé du capital, les dépassements de coûts et les retards dans les ventes dus à un moindre appétit des investisseurs et/ou à une pénurie de matières premières et de main-d'œuvre.
Risque de refinancement plus élevé : les émetteurs dont les bilans sont surendettés semblent vulnérables en raison des retards dans les ventes dus à la détérioration des conditions économiques du marché.
(source Scope Ratings)
