Location meublé : Changements de taille à venir pour les bailleurs

Dans la loi de finance pour 202, des changements de taille sont prévus pour tous les bailleurs ayant le statut de loueur en meublé professionnel ou non (LMP/LMNP).

Les loueurs en meublé, qu’ils soient sous statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (pour les non professionnels), profitent de règles de fonctionnement et d’une fiscalité plus attractive que celles des locations immobilières vides. C’est notamment le cas depuis la décision du Conseil Constitutionnel de supprimer l’obligation d’inscription au registre du commerce pour exercer une activité de location meublée et donc accéder au statut de LMP.

Seules deux conditions étaient donc requises pour être automatiquement considéré comme LMP au sens de l’impôt sur le revenu (IR) : Les recettes annuelles tirées de la location meublée par le foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € ; Ces recettes doivent être supérieures à la somme des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Problème : dans la loi de finance pour 2021, un changement de taille est prévu pour tous les bailleurs ayant le statut de loueur en meublé professionnel ou non (LMP/LMNP).

Ils vont être obligatoirement soumis aux cotisations sociales de travailleurs non-salariés (TNS), plus lourdes que les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine dont s’acquittaient jusqu’à aujourd’hui une partie de ces bailleurs. Le taux des cotisations sociales oscille entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés grâce aux activités de location meublée, contre 17,2 % pour les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Certes, la nouvelle loi leur permettra toujours de soustraire un certain nombre de frais à leur bénéfice imposable, comme les frais de notaire, les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt, les impôts locaux ou encore l’amortissement du logement généralement sur 30 ans, l’amortissement du mobilier et des gros travaux sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix.

Et pour les petits malins qui s’arrangeraient pour rendre leur activité déficitaire, un forfait minimum de cotisations sociales de 1 145 € sera prélevé par l’Ursaaf ou la Sécurité Sociale des Indépendants.

Cerise sur le gâteau, à partir de 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs au régime LMP va être alourdie. Il s’agit de la taxe dont s’acquittent les bailleurs en LMP au moment de revendre leur bien. Cette taxe dépend de la durée de possession du bien, de la différence entre son prix d’achat et son prix de vente, ainsi que du statut fiscal du bailleur (LMP, ou LMNP) au moment de la vente. Pour rappel, le bailleur au statut LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, le bailleur en LMNP à celui des plus-values de particuliers.