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Le marché immobilier français redémarre, c'est un fait. Mais cette bonne nouvelle en cache une autre, beaucoup moins réjouissante : pour devenir propriétaire en 2026, il faut désormais mettre sur la table un apport moyen de 52 000 euros et jusqu'à 132 000 euros à Paris.
Un premier baromètre croisé Meilleurtaux–leboncoin immo, portant sur 32 grandes villes, dresse le portrait d'un marché qui tourne, mais dont les portes restent fermées pour une part croissante des ménages.
Le marché respire, mais n'a pas retrouvé son souffle d'avant
Les chiffres sont encourageants en surface. En 2025, la France a enregistré environ 950 000 ventes de logements anciens, soit une hausse de 11 % en un an — un volume comparable à celui de 2017. Le nombre d'opérations de crédit a lui aussi progressé de 24 % sur les neuf premiers mois de l'année, signe que les banques ont rouvert les vannes pour capter de nouveaux emprunteurs.
Mais le décor a changé. Entre 2015 et 2021, les taux de crédit glissaient doucement de 1,7 % à 1,05 % sur 20 ans, portant une bulle d'accessibilité historique. Aujourd'hui, ils se stabilisent autour de 3,30 % sur 20 ans. Résultat : même si les prix de l'immobilier ont quasiment cessé de grimper (+ 2 % seulement depuis 2022, après + 24 % entre 2017 et 2021), le pouvoir d'achat immobilier reste comprimé. La modeste baisse des taux observée en 2025 par rapport à 2024 — de 3,73 % à 3,37 % en moyenne — n'a amélioré la capacité d'emprunt que d'un petit 3 %.
Des prix stables en moyenne, mais pas partout
Derrière la moyenne nationale se cachent des trajectoires très contrastées. Certaines villes moyennes connaissent une franche accélération : Brest voit ses prix progresser de 8 %, tirée par la demande sur les logements familiaux. Mulhouse affiche + 7 %, Metz + 6 %, et Caen se distingue avec + 13 % en deux ans. Paris, après une année de stabilité, repart à + 5 %, principalement à cause de la rareté des trois-pièces.
À l'inverse, les métropoles qui avaient flambé dans la décennie précédente poursuivent leur correction : Bordeaux perd 2 %, Nantes 3 %, Grenoble 2 %, pour la deuxième année consécutive. Un rééquilibrage qui ne surprend personne, mais qui confirme que le marché se fragmente géographiquement.
61 jours pour vendre : une moyenne qui masque de gros écarts
En moyenne nationale, un logement trouve preneur en 61 jours — un jour de moins qu'en 2024. Une quasi-stabilité qui cache, là encore, des réalités très différentes. Les grandes métropoles accélèrent nettement : Paris (42 jours, en baisse de 5), Lyon (48 jours, – 7), Strasbourg (57 jours, – 9). Les villes dynamiques économiquement absorbent plus vite leur stock.
Mais le fossé se creuse avec des villes où les délais s'allongent : à Perpignan, il faut désormais 73 jours (+ 5 par rapport à 2024), à Nîmes 71 jours (+ 8). Un mois de plus qu'à Paris pour boucler une vente. Le Havre, Montpellier et Nîmes connaissent un ralentissement généralisé, quel que soit le type de bien. Les petites surfaces — studios et T2 — partent en moyenne une semaine plus vite que les grands appartements, confirmant que le premier achat et l'investissement locatif tirent le marché.
L'apport, nouvelle barrière à l'entrée
C'est sans doute le chiffre le plus parlant de ce baromètre. En 2025, les emprunteurs accompagnés par Meilleurtaux ont dû mobiliser un apport moyen de 17 % du budget total d'achat, soit 52 000 euros. Ce montant représente plus de 13 mois de revenus moyens pour les ménages concernés.
Et les disparités territoriales sont vertigineuses. L'apport moyen atteint 100 900 euros à Lyon, 132 000 euros à Paris, et tourne autour de 70 000 euros dans des villes comme Aix-en-Provence, Bordeaux, Marseille, Nice, Rennes ou Toulouse. Pour un célibataire gagnant le revenu médian, il faut compter 15 mois de salaire pour constituer l'apport nécessaire — et plus de deux ans dans les villes les plus chères (Aix, Lyon, Nice, Strasbourg…).
Pour les familles, la situation n'est guère plus encourageante dans certains territoires. Acheter un T4 de 80 m² pour y loger sa tribu suppose un apport de 230 000 euros à Aix-en-Provence, 238 000 euros à Nice, et la somme astronomique de 685 000 euros à Paris.
Un marché à deux vitesses : là où il reste des opportunités
Tous les marchés ne sont pas fermés. Le baromètre révèle que cinq villes concentrent une offre significative de biens accessibles sous la barre des 100 000 euros : Saint-Étienne (62 % des annonces), Limoges (56 %), Mulhouse (47 %), Perpignan (39 %) et Le Mans (33 %). À l'opposé, les biens à plus de 500 000 euros restent l'exception (4 % en moyenne), sauf à Nice (14 %), Lyon (16 %), Aix-en-Provence (19 %) et Paris, où ils représentent près de la moitié des appartements en vente.
La moitié des recherches effectuées sur leboncoin immo cible des appartements d'un budget maximal de 221 000 euros pour 55 m². Un budget qui progresse d'à peine 1 % sur un an, tandis que la surface souhaitée recule d'un mètre carré. Les Français ne cherchent pas plus grand : ils cherchent à faire rentrer leur projet dans l'enveloppe disponible.
Primo-accédants : les grands oubliés de la reprise ?
Le profil type de l'emprunteur confirme que le marché tourne grâce aux ménages déjà bien installés. Le montant moyen emprunté s'élève à 246 000 euros, sur 22 ans et 3 mois, pour des revenus mensuels de 5 276 euros. Les primo-accédants représentent encore 70 % des profils financés, avec une majorité de moins de 40 ans — mais ce sont ceux qui disposent d'un apport suffisant, souvent grâce à un héritage ou une aide familiale.
Le mécanisme d'exclusion est limpide : les prix n'ont pas assez baissé, les taux n'ont pas assez reflué, et le seul levier qui reste est l'apport ou l'allongement de la durée du prêt, réservé aux profils les plus jeunes. Pour les autres, c'est la location prolongée, parfois pendant des années, en attendant qu'un des paramètres de l'équation bouge enfin en leur faveur.